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아파트를 자녀나 가족에게 증여하고 싶지만 막대한 증여세가 걱정된다면, 법적으로 인정된 절세 전략을 반드시 숙지해야 합니다.
증여세는 재산을 무상으로 넘길 때 부과되지만, 세법상 공제 한도와 활용 가능한 특례 조항들을 제대로 이해하면 수천만 원의 세금을 절감할 수 있습니다.
본 글에서는 증여세 없이 또는 최소한의 부담으로 아파트를 증여하는 실전 방법을 안내합니다.
아파트 증여, 세금 없이 가능한가?
최근 고령 부모가 자녀에게 부동산 자산을 이전하는 사례가 늘고 있습니다. 특히 아파트 가격이 상승하면서 생전 증여를 고민하는 이들이 많아졌습니다. 그러나 대부분의 사람들에게 '증여'는 세금이라는 장벽으로 다가옵니다.
실제로 10억 원 상당의 아파트를 자녀에게 증여할 경우, 기본 공제를 제외하더라도 수천만 원에서 수억 원에 이르는 증여세가 발생할 수 있습니다. 이 때문에 많은 이들이 "과연 증여세 없이 아파트를 넘기는 방법이 있을까?"라는 고민을 합니다.
먼저 알아야 할 것은, 증여 자체는 불법이 아니며, 증여세는 그 자체가 정당한 세금이라는 점입니다. 다만 세법은 가족 간 재산 이전을 제한하되, 일정 한도 내에서는 합법적으로 공제나 감면을 허용합니다.
즉, 법적 테두리 안에서 증여 전략을 잘 세운다면 증여세를 아예 내지 않거나, 최소한으로 줄일 수 있다는 의미입니다.
예를 들어, 배우자에게는 10년간 6억 원까지, 직계존비속에게는 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지 증여세 없이 증여할 수 있습니다. 이 공제는 10년 단위로 주어지기 때문에 장기적인 계획을 세우면 고액 자산도 세금 없이 이전이 가능합니다.
더 나아가, 현금이 아닌 부채 승계 방식, 시세보다 낮은 공시가격 활용, 부동산 가격 하락기 활용 등의 전략을 조합하면 더욱 효과적으로 세금 부담을 낮출 수 있습니다. 물론 무턱대고 증여만 진행하면 안 됩니다.
시기, 방법, 명의 이전 후의 세금 문제(종부세, 양도세 등), 그리고 자녀의 자금출처 소명까지 고려해야 완성도 높은 증여가 가능합니다. 본문에서는 아파트 증여 시 적용 가능한 공제 한도, 합법적 절세 전략, 위험 요소, 그리고 전문가 활용 방법까지 모두 안내드리겠습니다.
증여세 없이 아파트를 넘기는 6가지 전략
아파트 증여 시 증여세를 피하거나 줄이는 방법은 세법에서 허용하는 공제 한도와 특례 규정을 적절히 활용하는 데에 있습니다.
다음은 실제로 활용 가능한 주요 전략들입니다.
1. 증여 공제 한도 활용 세법상 증여 공제는 다음과 같습니다:
. 배우자: 6억 원(10년 기준)
. 성년 자녀: 5천만 원
. 미성년 자녀: 2천만 원
. 부모로부터 손자녀: 1천만 원
예를 들어, 9억 원 아파트를 배우자에게 증여할 경우, 6억 원까지는 비과세로 인정받으며 나머지 3억 원에 대해서만 증여세가 부과됩니다.
이때도 누진공제, 세율 공제를 통해 실부담은 더 줄어들 수 있습니다.
2. 10년 주기 증여 전략
증여 공제는 10년 단위로 재적용됩니다.
예를 들어 자녀에게 10년 동안 5천만 원씩 두 번에 나눠 1억 원을 증여하면 증여세 없이 아파트 자금도 이전할 수 있습니다. 이는 사전 계획이 필요한 장기 전략입니다.
3. 부채 승계 방식 활용
증여받는 사람이 해당 아파트에 담보 대출 등을 함께 떠안는 방식입니다.
예를 들어 시가 5억 원 아파트에 2억 원의 대출이 있다면, 실질 증여액은 3억 원으로 계산됩니다. 이를 통해 세금을 줄일 수 있지만, 자녀의 상환 능력 증빙이 필요하며, 금융기관 동의가 필요합니다.
4. 시세보다 낮은 공시가격 이용
아파트의 증여는 시세가 아닌 공시가격 기준으로 평가됩니다. 만약 실거래가 9억 원이지만 공시가격이 6억 원이라면, 세금 산정은 6억 원을 기준으로 진행됩니다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 발표되므로, 이를 기준으로 시기를 조절하는 전략이 유효합니다.
5. 부동산 가격 하락기 활용
부동산 시세가 하락한 시점에 증여를 진행하면 평가 기준이 낮아져 증여세 부담도 줄어듭니다. 상승기보다 하락기 또는 침체기 타이밍이 절세 측면에서 더 유리할 수 있습니다.
6. 자녀의 자금 출처 대비
부모가 자녀에게 증여할 경우, 향후 자녀 명의로 주택을 매도하거나 추가 부동산을 취득할 때 자금 출처에 대한 소명이 필요합니다. 이때 증여 신고와 납세 기록이 명확하면 국세청 조사에서 불이익을 피할 수 있습니다.
[주의사항]
. 형제자매 간 증여는 공제 한도가 없어, 전액 과세됩니다.
. 명의만 바꿔놓고 실소유를 유지할 경우, 차명 재산으로 간주되어 과징금이 발생할 수 있습니다.
. 증여세 이외에 종합부동산세, 양도세, 취득세 등도 함께 고려해야 합니다.
. 증여세 과세표준은 시가 추정치이므로, 너무 낮은 금액으로 신고하면 과세당국이 보정할 수 있습니다.
전략은 다각도로 세울 수 있지만, 결국 중요한 것은 증여 목적과 자산 규모에 따라 계획적인 접근을 하는 것입니다. 전문가의 도움을 받아 시뮬레이션 후 실행하는 것이 좋습니다.
합법적인 절세, 계획적인 증여로 가능하다
아파트를 가족에게 증여할 때, 증여세는 피할 수 없는 부담처럼 느껴지지만, 세법에서 허용하는 한도와 제도를 활용하면 실질적인 절세가 가능합니다. 배우자나 자녀에게 공제 한도 내에서 증여하고, 10년 주기로 나누어 진행하거나, 부채 승계 및 공시가격 기준 활용 전략을 병행하면 수천만 원에서 억 단위의 세금도 절약할 수 있습니다.
다만 증여는 단발성으로 결정할 일이 아닙니다. 자녀의 향후 자산관리, 본인의 보유세·종부세 변화, 양도 계획 등을 함께 고려하여 종합적인 부동산 플랜 속에서 진행해야만 실패 없는 절세가 가능합니다. 특히 세법은 해마다 개정되기 때문에 최신 정보를 확인하고, 국세청 사전 신고, 전문가 상담, 필요시 자산 평가까지 철저히 준비하는 것이 안전합니다.
증여세를 아끼겠다고 무리한 명의 변경이나 탈세에 가까운 방식은 오히려 더 큰 불이익을 초래할 수 있습니다. 대신 세법이 허용한 제도 안에서, 여러 방법을 조합하고 시간을 분산시켜 합법적 절세를 실현하는 것이 장기적으로 훨씬 이롭습니다. 자산을 물려주는 것은 단지 재산 이전이 아니라, 재정 계획의 마무리이며 세대 간 자산 설계의 시작입니다. 현명한 증여가 더 나은 미래를 준비하는 첫걸음이 될 수 있습니다.