전세·월세 소득세 신고 방법

아파트를 임대해 전세금이나 월세를 받고 있다면, 세무당국에 소득세를 정확히 신고해야 합니다. 특히 월세 수입은 과세 대상이며, 일정 금액을 초과할 경우 사업자 등록까지 의무화될 수 있습니다.

 

전세는 일반적으로 과세 대상이 아니지만, 간주임대료 계산에 따라 과세되는 경우도 있습니다.

 

본 글에서는 아파트 임대소득에 대한 세금 구조와 전세·월세 소득세 신고 방법, 절세 포인트를 구체적으로 정리합니다.

임대소득, 소액이라도 신고는 반드시 해야 합니다

아파트를 보유하면서 전세 또는 월세로 임대할 경우, 임대소득에 대한 세금 신고 여부를 두고 혼란을 느끼는 분들이 많습니다. 특히 "전세는 과세 대상이 아니니까 걱정할 필요 없다", "월세는 일정 금액 이하라면 신고하지 않아도 된다"는 식의 잘못된 정보로 인해 추후 가산세나 세무조사로 불이익을 받는 사례도 늘고 있습니다.

 

결론부터 말하자면, 주택임대소득은 일정 기준 이상일 경우 소득세를 반드시 신고하고 납부해야 하며, 그 기준에 따라 일반과세 또는 분리과세 방식 중 선택할 수 있습니다. 다만, 소득 규모가 작거나 주택 수가 일정 기준 이하일 경우 일정 부분 비과세되기도 하며, 제도상으로도 여러 공제 항목이 존재하여 적절히 활용하면 실제 세금 부담은 낮출 수 있습니다.

 

월세의 경우, 1년에 발생한 총 임대수입이 2천만 원을 초과하는 경우 반드시 소득세 신고 대상이 되며, 2천만 원 이하인 경우에도 원칙적으로는 과세 대상이지만 분리과세로 신고할 수 있도록 하고 있습니다. 특히 최근에는 국세청이 전월세 계약 정보를 부동산중개업소, 은행 전세대출 내역, 확정일자 신고 등을 통해 자동 수집하기 때문에, 과거처럼 “들키지 않으면 괜찮다”는 생각은 이제 통하지 않습니다.

 

 

전세의 경우 일반적으로는 세금이 부과되지 않지만, 임대보증금이 일정 기준 이상이고, 주택 수가 3채 이상인 경우, 간주임대료라는 개념이 적용되어 과세됩니다. 이는 실제 월세를 받지 않더라도, 보증금으로 인한 이자수익을 간주해 세금을 부과하는 방식입니다. 따라서 전세라고 해서 항상 과세에서 자유로운 것은 아닙니다.

 

임대소득에 대한 신고는 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 이루어지며, 세금 계산 및 납부까지 한 번에 진행됩니다. 최근에는 홈택스를 통해 비사업자도 간편하게 신고할 수 있도록 시스템이 개선되어 있으나, 신고 항목이 생소하거나 주택 수, 소득구조가 복잡한 경우에는 세무 전문가의 도움을 받는 것이 권장됩니다.

 

이 글에서는 아파트를 전세 또는 월세로 임대할 경우 어떤 세금을 신고해야 하는지, 그 기준과 신고 방법은 어떻게 되는지, 신고하지 않았을 경우 어떤 불이익이 있는지까지 단계별로 상세히 설명드리겠습니다.

아파트 임대소득, 세금 신고부터 절세 전략까지 총정리

아파트 전세 및 월세 임대 시 발생하는 소득은 세법상 '주택임대소득'으로 분류되며, 일정 기준 이상일 경우 종합소득세 또는 분리과세로 신고해야 합니다. 다음은 임대소득에 대한 세금 구조와 신고 방식, 절세 포인트를 정리한 내용입니다.

 

1. 월세 소득 신고 기준

기준: 1년에 총 임대소득 2,000만 원 초과 시 종합과세 대상

2천만 원 이하: 분리과세 또는 종합과세 선택 가능

과세 방식

종합과세: 다른 소득과 합산하여 누진세율(6~45%) 적용

분리과세: 14% 단일세율 + 1.4% 주민세 = 총 15.4%

 

2. 전세 보증금에 대한 과세 (간주임대료)

적용 조건: 3 주택 이상 보유 + 보증금 합계 3억 원 초과 시

과세 방식:

간주임대료 = (보증금 - 3억 원) × 정기예금이자율 × 60%

간주임대료는 월세와 합산해 임대소득으로 보고 과세됨

 

3. 소득공제 항목

필요경비: 수선비, 관리비, 재산세, 이자비용 등 실제 지출을 필요경비로 처리 가능

기본공제: 400만 원까지 기본공제 (단, 분리과세 선택 시)

보험료, 자녀세액공제 등 일반 소득공제는 종합과세 선택 시 가능

 

4. 사업자 등록 여부

연 2천만 원 이하일 경우 사업자 등록 의무 없음

2천만 원 초과 시 사업자 등록 필요, 등록 시 부가가치세 면제

사업자 등록 시 비용처리 범위 확대 가능

 

5. 신고 절차 (월세 및 간주임대료)

신고 시기: 매년 5월 (전년도 소득 기준)

신고 방법: 국세청 홈택스 접속 → 종합소득세 신고 → 주택임대소득 항목 선택

준비 서류: 전세계약서, 임대료 입금 내역, 유지보수비 지출 증빙 등

 

6. 신고하지 않을 경우 불이익

무신고 가산세: 20%

과소신고 가산세: 10~40%

납부불성실 가산세: 연 9.125% (2025년 기준)

추후 세무조사로 인한 원천 징수, 고발, 명단 공개 가능성 있음

 

7. 절세 전략 요약

✅ 분리과세와 종합과세 중 본인 상황에 맞는 방식 선택

✅ 관리비, 대출이자 등 필요경비 철저히 정리

✅ 자녀 세액공제, 소득공제 항목 활용

✅ 신고 누락 방지를 위한 자동신고 시스템 활용

✅ 사업자 등록 시 경비 확대 가능 → 절세 폭 커짐

 

월세 임대 소득이 많지 않다고 하여 신고를 하지 않으면 가산세 등으로 더 큰 손해를 입을 수 있습니다. 실제 소득이 얼마인지 계산하고, 분리과세 또는 종합과세 중 어떤 방식이 유리할지 비교해 본 뒤 신고를 진행하는 것이 중요합니다.

임대소득 신고, 정확하게 하면 절세도 가능하다

아파트를 전세나 월세로 임대하면서 소득을 얻는 경우, 세금 신고는 단순한 의무를 넘어 합법적인 절세의 출발점이 됩니다. 과거처럼 소액 임대는 세금 부담이 없다고 여겼던 시대는 지나갔으며, 국세청은 이미 부동산 실거래 및 계약 정보를 다양한 경로로 수집하고 있는 만큼, 임대소득을 숨기기는 사실상 불가능한 구조가 되었습니다.

 

월세의 경우 2천만 원 이하라도 신고하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으며, 전세의 경우에도 보증금 규모가 크거나 주택 수가 많다면 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다. 따라서 보유 주택 수, 보증금 총액, 임대소득의 형태 등을 정확히 파악하고 사전에 시뮬레이션을 해보는 것이 매우 중요합니다.

 

또한 종합소득세 신고 시점에 분리과세 또는 종합과세를 선택할 수 있으며, 본인의 소득 상황, 공제 항목, 가구 구성 등을 고려해 더 유리한 과세 방식을 선택하는 것이 절세의 핵심입니다. 필요에 따라 사업자 등록을 하거나, 관리비 및 수리비 등 경비 처리를 확대하는 것도 고려할 수 있습니다.

 

신고는 매년 5월 홈택스를 통해 온라인으로 간편하게 가능하며, 처음 신고하는 경우에는 세무사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 중요한 것은 “신고 자체를 하지 않는 것”이 가장 큰 리스크라는 사실입니다.

 

정확한 신고와 계획적인 절세 전략만이 향후 세무조사, 추징, 불이익에서 자유로울 수 있는 유일한 방법입니다. 적절히 활용하면 부담은 줄이고, 법적 리스크도 방지할 수 있습니다.