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아파트 전세 또는 월세를 놓고 임대소득이 발생했다면 일정 요건에 따라 소득세를 반드시 신고해야 합니다. 특히 2 주택 이상 보유자나 월세 수입이 있는 경우라면 신고 의무를 피할 수 없으며, 무신고 시 가산세까지 부과됩니다. 이 글에서는 전세보증금 간주임대료 개념부터 월세 과세 기준, 종합과세 vs 분리과세 선택, 홈택스 신고 절차까지 전반적인 내용을 상세하게 안내합니다.
임대수익, 이제는 세금에서 자유롭지 않습니다
아파트를 보유한 개인들이 전세나 월세를 통해 임대수익을 올리는 경우, 과거에는 소규모 임대에 대해 소득세 신고를 하지 않거나 모르고 넘어가는 사례가 많았습니다. 그러나 최근 몇 년간 국세청은 임대소득에 대한 과세를 강화하고 있으며, 금융정보, 전입신고 내역, 확정일자 등을 통해 임대 여부를 실시간으로 파악하고 있습니다. 특히 세입자의 월세 세액공제 신청이 늘어나면서, 임대인은 자기도 모르게 ‘소득세 누락자’가 되는 상황도 발생합니다.
2020년 이후부터는 전세보증금에 대해서도 간주임대료를 계산해 과세하고 있으며, 월세 수입이 연 2000만 원 이하라도 분리과세 대상으로 반드시 신고해야 합니다. 또한 주택 수가 2채 이상이거나 고가 전세금이 있는 경우, 일정 기준에 따라 과세 대상에 포함되며, 신고하지 않으면 최대 40%의 가산세가 부과될 수 있습니다.
중요한 점은 임대소득의 과세 기준이 단순히 ‘월세 유무’에만 국한되지 않는다는 것입니다. 전세라도 간주임대료라는 개념으로 세금을 부과하며, 분리과세 혹은 종합과세 중 어떤 방식을 선택하느냐에 따라 세부담에 큰 차이가 생깁니다. 이에 따라, 임대인의 세무지식과 사전 대응은 필수라 할 수 있습니다.
본 글에서는 아파트 전세 및 월세 임대 시 발생하는 소득세의 전반적인 구조를 소개하고, 과세 기준, 신고 절차, 절세 팁까지 실무 중심으로 정리합니다. 특히 홈택스를 통해 신고하는 방법, 유형별 신고 대상자 구분, 임대소득 미신고 시 불이익 등을 구체적으로 안내드리니, 임대 중인 아파트가 있다면 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
전세·월세 임대 시 소득세 신고 방법 및 절세 포인트
주택 임대소득에 대한 과세는 다음 두 가지로 나뉘며, 각각 신고 방법이 다릅니다.
1. 월세 소득세 과세 기준
월세 수입은 주택 수와 수입금액 기준에 따라 소득세 과세 대상 여부가 결정됩니다.
✅ 과세 대상자 요약
- 1 주택자: 비과세 (단, 고가주택은 과세 가능)
- 2 주택 이상 보유자
월세 수입 연 2000만 원 이하 → 분리과세 또는 종합과세 선택 가능
월세 수입 연 2000만 원 초과 → 무조건 종합과세
✅ 세율
- 분리과세: 14% 단일세율 (지방소득세 1.4% 추가)
- 종합과세: 종합소득세율 6~45% 누진세 적용
✅ 분리 vs 종합 과세 선택 팁
- 기타 소득이 적을 경우 종합과세가 유리할 수 있음
- 월세 수입만 있다면 분리과세가 단순하고 절세에 유리
2. 전세보증금 간주임대료 과세 기준
전세는 월세가 없지만, 일정 조건을 만족하면 간주임대료라는 가상의 임대료를 기준으로 과세합니다.
✅ 적용 조건
- 2 주택 이상 보유자
- 전세보증금 합계가 3억 원 초과하는 경우
✅ 계산식
간주임대료 = (보증금 합계 – 3억 원) × 정기예금이자율 (약 2.3% 수준)
→ 여기에 60%를 곱해 실제 과세대상 임대료 계산
✅ 예시
- 보증금 5억 원
- 간주임대료 = (5억 – 3억) × 0.023 × 60% ≒ 276만 원
→ 소득세 부과 대상 금액
3. 신고 방법 및 홈택스 절차
✅ 신고 대상
- 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 진행
- 연간 월세 소득 있는 경우
- 간주임대료 적용 대상인 전세 임대자
✅ 홈택스 신고 방법 요약
- 국세청 홈택스 접속 → 로그인
- [신고/납부] → [종합소득세 신고] 클릭
- ‘임대소득’ 항목 선택
- 주택 수, 보증금, 월세, 임대기간 입력
- 자동 계산된 과세표 확인
- 분리/종합 과세 선택
- 전자신고 완료 후 납부
※ 필요시 세무대리인 위임 가능
4. 미신고 시 불이익 및 가산세
- 무신고 가산세: 산출세액의 20%
- 납부지연 가산세: 연 9% 수준
- 2년 연속 무신고 시 정기조사 대상 가능성↑
5. 절세 전략 요약
| 전략 | 설명 |
| 분리과세 선택 | 기타 소득이 적다면유리함 |
| 세입자 공제 여부 확인 | 공제 신청 시 임대 사실 자동 노출 |
| 전세금 3억 이하 유지 | 간주 임대료 비과세 가능 |
| 공동명의 활용 | 1인당 소득 분산 효과 |
임대소득, 더 이상 숨길 수 없습니다
이제는 국세청이 전세 계약서, 전입신고, 확정일자, 금융정보 등을 통해 임대소득을 자동으로 파악할 수 있는 시대입니다. 세입자가 월세 세액공제를 신청하면 자동으로 임대인이 노출되며, 전세금도 일정 기준을 넘으면 간주임대료로 간주되어 과세 대상이 됩니다.
즉, 과거처럼 임대소득을 ‘몰랐습니다’라고 둘러댈 수 있는 환경이 아닙니다. 따라서 임대소득이 있다면 성실히 신고하고, 과세 체계 안에서 절세 전략을 구사하는 것이 가장 현명한 방법입니다. 특히 월세 수입이 연 2000만 원 이하라면 분리과세를 선택해 부담을 줄일 수 있고, 전세금이 3억 이하라면 간주임대료에서 벗어날 수 있습니다.
임대인의 입장에서는 매년 5월 종합소득세 신고 기간을 기억하고, 임대 계약을 체결할 때부터 소득금액과 보증금 합계를 체계적으로 기록해야 합니다. 부동산 앱, 자동 신고 연계 기능, 세무대리인 상담 등 다양한 방법으로 도움을 받을 수 있으며, 세금 신고를 숙제로 미루지 말고 습관처럼 관리하는 것이 장기적으로 큰 차이를 만듭니다.
임대소득이 안정적인 현금 흐름을 가져다주는 수익원이라면, 그만큼 세금에 대한 이해와 준비도 필수입니다. 정직한 신고와 전략적인 절세로 보다 지속가능한 임대 수익을 만들어가시기 바랍니다.