이재명 정부는 부동산 시장 안정화를 위한 정책 기조를 기존의 ‘세금 중심 수요 억제’에서 ‘공급 확대 중심’으로 선회하고 있습니다.
과거 정부가 보유세 강화와 다주택자 중과세를 통해 투기 수요를 억제하고자 했던 반면, 이재명 정부는 실수요자의 주거 안정을 위해 도심 내 주택 공급 확대와 규제 완화를 우선 과제로 설정했습니다. 이러한 변화는 서울 및 수도권을 중심으로 한 공급 부족 문제를 해소하고, 주택 가격의 안정화를 유도하려는 전략으로 해석됩니다.
정책 기조의 변화, 왜 공급 중심인가
이재명 정부가 출범하면서 가장 뚜렷하게 나타난 부동산 정책 변화 중 하나는 ‘세금보다 공급’이라는 기조입니다. 이전 정부는 다주택자에 대한 중과세, 보유세 강화, 종합부동산세 부과 확대 등 세금 중심의 수요 억제 정책을 강력하게 추진해 왔습니다. 그러나 이러한 방식은 실수요자와 투기 수요를 구분하지 못한 채 전방위적 규제를 가하는 부작용을 초래했고, 결과적으로 주택 시장 내 거래절벽과 공급 위축이라는 악순환을 불러왔습니다. 이로 인해 주택 가격이 실질적으로 하락하지 못한 채 고점에서 정체되거나 오히려 국지적 상승세를 보이기도 했습니다.
이재명 정부는 이러한 한계를 인식하고, 실수요자 보호와 함께 공급 확대를 핵심 전략으로 내세우고 있습니다. 공급 중심 정책은 특히 서울과 수도권을 중심으로 한 주택 수급 불균형 문제를 해소하는 데 목적이 있습니다. 예를 들어 도심 내 국공유지 복합 개발, 공공참여형 정비사업, 용도지역 변경을 통한 용적률 상향 등의 방안을 통해 주택 공급을 늘리는 것이 주요 골자입니다. 이는 단기적 투기 수요 억제에 집중하기보다는, 중장기적으로 주거 환경의 질을 높이고 수급 안정을 통해 자연스러운 시장 조정을 유도하려는 접근입니다.
특히 정책 담당자는 ‘집값을 억지로 누르는 것이 아니라, 사람들이 살 수 있는 집을 충분히 공급하는 것이 근본적인 해법’이라는 점을 강조하고 있습니다. 이는 공급 부족이 집값 상승의 근본 원인이라는 분석에서 출발한 정책 전환으로, 과거의 공급 경직성과 행정적 규제의 결과를 반성하는 흐름과도 맞닿아 있습니다. 이러한 변화는 정책의 수단이 아닌, 방향 자체를 바꾸는 전략적 전환으로 평가되고 있습니다.
주요 공급 확대 정책과 지역별 적용 방안
이재명 정부가 추진하는 공급 확대 정책은 단순히 물리적인 양적 증가를 넘어 질적·공간적 측면에서도 혁신을 시도하고 있습니다.
가장 대표적인 전략은 도심 내 유휴 국공유지의 주거용 복합 개발입니다. 국유지나 공공시설 부지를 주거단지로 개발함으로써 입지 경쟁력을 확보하고, 민간의 참여를 통해 개발 속도를 높이는 방식이 적용되고 있습니다. 예를 들어 서울 마포, 용산, 성동 등지에서는 역세권 및 노후 공공시설 부지를 중심으로 주거·상업 복합 단지 개발이 구체적으로 논의되고 있습니다.
또한 ‘도심 공공복합사업’이라는 명칭으로 불리는 이 모델은, 공공이 선도적 역할을 하되 민간이 주도적으로 공급에 참여할 수 있는 구조를 마련하고자 합니다. 이를 통해 절차 간소화, 인허가 패스트트랙 도입, 조합 구성 없이도 사업 진행이 가능하도록 하여 사업 효율성을 대폭 개선하고자 하는 목적이 담겨 있습니다. 이러한 방식은 재건축·재개발 사업과 달리 주민 동의율에 의존하지 않고도 진행 가능하다는 장점이 있습니다.
두 번째로는 용도지역 변경 및 용적률 상향 조정이 있습니다. 이는 기존 상업지역이나 준공업지역을 주거지역으로 전환하거나 도시계획 재설계를 통해 주거용 공급 용량을 늘리는 방식입니다. 특히 용적률 상향은 고밀도 개발을 통해 단위 면적당 수용 가능 주택 수를 증가시키는 효과가 있어 도심 내 공급 확대의 핵심 수단으로 평가받고 있습니다. 다만 과밀화, 기반시설 부족 등 부작용을 최소화하기 위해 도시 기반시설 연계 투자와 공공 인프라 구축이 병행되어야 한다는 목소리도 존재합니다.
이외에도 민간정비사업에 대한 규제 완화, 소규모 정비사업 활성화, 역세권 청년주택 확대 등이 함께 추진되고 있습니다. 특히 청년과 신혼부부를 위한 맞춤형 주택 유형 개발, 사전청약제 확대, 분양가 상한제 개편 등도 공급 확대 기조의 일환으로 도입되고 있습니다. 이를 통해 정부는 주거 사다리 복원을 목표로 하며, 공급 자체의 양과 질 모두를 개선하려는 종합 전략을 추진하고 있습니다.
공급 확대 정책의 기대효과와 과제
공급 확대 중심의 정책 전환은 시장 안정화뿐 아니라, 주거 사다리 복원과 국민 주거권 보장을 위한 중요한 전환점이 될 수 있습니다. 수요 억제 중심의 세제 정책이 단기적으로 투기 수요를 제어하는 데는 효과가 있었으나, 장기적으로 실수요자에게도 부담을 전가함으로써 결과적으로 시장의 활력을 떨어뜨리고 주택 접근성을 악화시켰습니다. 반면, 공급 확대는 근본적인 수급 균형을 회복할 수 있다는 점에서 지속 가능성이 높은 전략으로 평가됩니다.
그러나 공급 확대 정책이 성공하기 위해서는 몇 가지 전제조건이 충족되어야 합니다.
첫째로, 양적 공급뿐만 아니라 주거의 질을 보장해야 합니다. 단순한 주택 숫자 증가는 시장 왜곡이나 지역 불균형을 초래할 수 있기 때문에, 교통·교육·생활 인프라와의 연계가 필수적입니다.
둘째로, 공급 속도와 수요 타이밍 간의 간극을 줄여야 합니다. 현재 시장에서는 수요가 집중되는 시기와 공급 물량이 일치하지 않아 공급 효과가 지연되는 현상이 발생하고 있습니다.
셋째로, 정책의 일관성과 신뢰성이 확보되어야 합니다. 잦은 제도 변경이나 정권 교체에 따른 정책 후퇴는 시장 참여자들의 혼란과 불신을 초래합니다. 따라서 공급 확대 기조는 정치적 이해관계를 떠나 중장기적으로 지속될 수 있도록 법적·행정적 기반을 강화할 필요가 있습니다.
마지막으로, 공급 확대 정책은 청년층과 저소득층 등 주거 취약계층을 위한 포용적 구조를 갖추어야 하며, 이를 위해 금융 지원, 공공임대 강화, 맞춤형 주택 정책이 함께 추진되어야 합니다.
이재명 정부의 정책 전환은 단순한 선택이 아닌, 시장 현실에 기반한 불가피한 결정이었습니다. 앞으로 공급 확대 정책이 실질적인 주거 안정으로 이어지기 위해서는 다양한 이해관계자의 협력과 제도적 기반이 뒷받침되어야 합니다. 그렇게 될 때, 한국의 부동산 시장은 다시금 안정성과 신뢰를 회복할 수 있을 것입니다.