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아파트를 소유하고 있으면 매년 재산세와 종합부동산세라는 보유세를 납부해야 합니다.
하지만 이 두 세금은 부과 기준, 과세 대상, 감면 혜택이 모두 달라 단순히 합산해서 생각하면 오산입니다. 특히 종부세는 공시가격과 보유주택 수, 보유 기간 등에 따라 큰 폭의 차이가 발생할 수 있어 전략적 절세가 중요합니다.
이 글에서는 재산세와 종부세의 차이점과 부담을 줄이는 실질적인 방법을 정리합니다.
보유세는 선택이 아니라 필수, 정확히 알고 대비해야 한다
아파트를 보유하고 있다면 누구나 매년 일정 금액의 보유세를 납부해야 합니다.
이 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘며, 이는 단순한 세금 납부 이상의 의미를 가집니다.
부동산 가격이 급등하면서 공시가격도 함께 오르고, 이에 따라 보유세 부담도 점차 커지고 있기 때문입니다. 특히 다주택자나 고가 아파트 보유자는 매년 수백만 원에서 수천만 원의 보유세를 납부해야 할 수도 있으며, 이를 제대로 이해하고 대응하지 않으면 재무적인 압박으로 이어질 수 있습니다.
먼저 재산세는 지방세로, 해당 자치단체에 납부합니다.
매년 6월 1일 기준으로 아파트를 보유한 사람에게 부과되며, 공시 가격에 세율을 곱하여 산정합니다. 과세표준은 공시가격의 일정 비율이며, 여기에 세율(일반적으로 0.1~0.4%)을 적용하여 산정됩니다.
여기에 도시지역분 재산세와 지방교육세가 별도로 붙기 때문에 실제 납부세액은 더 늘어날 수 있습니다.
종합부동산세는 국세로, 고가 또는 다주택자에게만 부과됩니다. 공시가격 합산액이 1 가구 1 주택 기준 11억 원(2023년 기준)을 초과하면 과세 대상이 되며, 초과 금액에 대해 누진세율이 적용됩니다.
세율은 보유주택 수에 따라 달라지며, 다주택자의 경우 최대 6.0%까지 올라갑니다.
단, 최근에는 세제 완화를 통해 일반 세율이 적용되고 있으며, 1 가구 1 주택 장기보유자에 대한 감면 혜택도 다시 도입되었습니다.
이처럼 보유세는 단순히 금액만 계산할 것이 아니라, 어떤 기준으로 부과되는지, 누가 대상인지, 어떤 감면이나 공제를 받을 수 있는지 등을 정확히 이해하고 준비해야 합니다. 납부 시기나 분납 가능 여부, 자동이체 신청 등을 활용하면 실질적인 부담을 줄일 수도 있습니다.
본문에서는 재산세와 종부세의 차이점을 구체적으로 비교하고, 보유세를 줄이는 데 실질적으로 도움이 되는 전략을 제시해 드립니다.
재산세 vs 종부세, 구조부터 감면 전략까지 비교 분석
보유세는 흔히 재산세와 종합부동산세로 나뉘며, 이 두 세금은 성격부터 과세 주체, 납부 방식까지 완전히 다릅니다.
먼저 재산세는 지방세로서, 해당 부동산이 위치한 자치단체에 납부하는 세금입니다. 반면 종합부동산세는 국세로, 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 자만 납부 대상이 됩니다.
1. 재산세
. 과세 기준일: 매년 6월 1일
. 부과 대상: 모든 부동산 소유자
. 과세표준: 공시가격 × 공정시장가액비율(60~100%)
. 세율: 0.1% ~ 0.4% (일반주택 기준, 3억 이하 0.1%, 3억~6억 0.15%, 6억 초과 0.4%)
. 납부 시기: 매년 7월(1 기분), 9월(2 기분)
. 특징: 1 주택자에게는 일정한 세율 혜택 및 분납 가능
2. 종합부동산세(종부세)
. 과세 기준일: 매년 6월 1일
. 부과 대상: 공시가격 합산 1 가구 1주택자 11억 초과, 일반 6억 초과 시
. 세율: 기본 0.5%~2.7%, 다주택자는 과거 최대 6.0% (2023년부터 일반세율 적용)
. 납부 시기: 12월 기타: 장기보유 및 고령자 세액공제 가능, 일시적 2주택 등 특례 다수
3. 세 부담 줄이는 방법
- 장기보유 및 고령자 공제: 종부세는 보유 기간 5년 이상, 60세 이상 고령자는 세액공제 대상입니다.
최대 80%까지 공제가 가능하며, 10년 이상 장기보유+고령자는 종부세 부담을 대폭 줄일 수 있습니다.
- 부부 공동명의: 고가 아파트의 경우 부부 공동명의로 분산하면 과세 기준(6억 → 12억)까지 비과세 구간을 활용할 수 있습니다.
단, 증여세 문제가 발생할 수 있어 사전 검토가 필요합니다.
- 1주택 요건 유지: 종부세는 다주택자에 불리한 구조입니다. 주택 수를 줄여 1가구 1주택자로 전환하면 공제 한도와 세율 모두
유리해집니다. 공시가격 이의신청: 공시가격이 지나치게 높게 책정되었다면 이의신청을 통해 과세표준을 낮출 수 있습니다.
3월 공시가격 열람 기간에 반드시 확인하는 습관이 중요합니다.
- 납부 분할 및 자동이체: 재산세는 2회 분납이 기본이며, 종부세도 일정 금액 이상이면 분납 신청이 가능합니다.
자동이체를 통해 납기일을 놓치는 실수를 줄일 수 있습니다.
4. 최근 세제 변화 체크 정부는 최근 몇 년간 종부세에 대한 세제 완화를 추진하고 있습니다.
2023년부터는 다주택자에게도 기본세율을 적용하고, 고령자와 장기보유자에 대한 세액공제가 다시 확대되었습니다. 1가구 1주택자 기준 공제 한도도 9억 원에서 11억 원으로 늘어나면서 실질적인 보유세 부담이 줄어드는 효과가 있습니다.
하지만 이는 일시적 정책일 가능성이 있으며, 향후 정권 변화나 경제 상황에 따라 세율이 다시 강화될 수 있으므로, 자산 운용에 있어 보유세 리스크를 항상 고려해야 합니다.
보유세 절세, 전략과 타이밍이 만든다
보유세는 아파트를 소유하는 한 매년 피할 수 없는 세금입니다. 하지만 그 부담은 선택과 전략에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 단순히 가격이 오르니 세금이 많아지는 것이 아니라, 보유 형태, 명의 구조, 거주 여부, 보유 기간 등 다양한 요소가 세금에 영향을 미치기 때문입니다. 재산세는 기본적인 세금이지만, 공시가격 인상과 함께 부담이 증가하고 있습니다. 종부세는 더욱 복잡하고, 금액도 크기 때문에 사전에 전략을 세우지 않으면 충격이 클 수 있습니다. 1가구 1 주택자의 공제 요건을 유지하거나, 장기보유와 고령자 공제를 활용하는 것만으로도 세금은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다. 특히 부부 공동명의 전략은 단기적으로는 비용이 발생할 수 있으나, 장기적으로는 세금 부담을 완화하는 데 매우 효과적입니다. 고가 아파트를 단독 명의로 유지하기보다 공동명의로 조정하고, 공시가격 이의신청 등을 병행한다면 실질 세부담을 획기적으로 줄일 수 있습니다. 결론적으로 보유세는 단순히 납부만 할 것이 아니라, 주기적으로 점검하고, 자신에게 맞는 전략을 설계하여 대비해야 하는 분야입니다. 정부 정책과 세제 변화에 민감하게 반응하고, 변동이 있을 때마다 유불리를 비교해 빠르게 움직인다면, 아파트 자산을 보유하면서도 세금 부담은 최소화할 수 있습니다. 그것이 진짜 부동산 자산가의 관리 능력입니다.