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다주택자는 아파트를 매도할 때 일반 1 주택자보다 훨씬 높은 양도소득세율을 적용받습니다. 조정대상지역에 주택을 보유하고 있다면 중과세율이 부과되며, 장기보유특별공제 등의 혜택도 제한됩니다.
하지만 최근 정부의 부동산 세제 완화 기조 속에 일부 규제가 완화되고 있어 절세 전략을 세우기에 적절한 시점입니다.
본 글에서는 다주택자 양도세 중과세율의 계산 방식과 구체적인 절세 전략을 정리합니다.
다주택자의 양도세 부담, 어떻게 대비할 것인가
아파트 등 주택을 2채 이상 보유한 다주택자는 주택을 매도할 때 일반 1 주택자와 달리 높은 세율이 적용됩니다. 특히 해당 주택이 조정대상지역에 있을 경우, 기본세율 외에도 중과세가 더해져 양도차익의 60% 이상이 세금으로 부과될 수 있습니다.
이러한 과세는 단순한 부담을 넘어, 실제 자산관리 및 재무 전략에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소로 작용합니다. 과거 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 정부는 2 주택자, 3 주택자 이상 보유자의 양도세를 강화해 왔습니다. 2020년과 2021년을 거치며 다주택자에 대한 중과세율이 정비되었고, 조정대상지역 내 주택의 경우 기본세율(6~45%)에 최대 30%까지 중과되는 규정이 시행되었습니다.
그러나 2023년 이후부터는 부동산 시장 안정 및 거래 활성화를 위한 정책 변화로 중과세율이 일시적으로 완화되고, 장기보유특별공제나 일시적 2 주택 특례도 일부 부활하면서 상황이 변화하고 있습니다. 다주택자의 양도세 절세를 위한 전략은 단순히 보유주택 수를 줄이는 것이 전부가 아닙니다.
언제 매도하느냐, 어떤 지역의 주택을 우선 매도하느냐, 어떤 방식으로 보유 형태를 바꾸느냐에 따라 세 부담은 천차만별로 달라집니다.
예컨대 일시적 2 주택자 요건을 맞추거나, 조정대상지역이 아닌 지역의 주택을 우선 매도하는 전략, 또는 가족 간 증여를 통한 주택 수 감축도 고려할 수 있습니다.
이 글에서는 다주택자에게 적용되는 양도세 중과세율의 구조와 계산 방식, 그리고 현재 적용 중인 감면 제도와 정책 변화에 따라 실현 가능한 절세 전략을 구체적으로 살펴보겠습니다.
양도세 중과 구조와 절세의 실제 전략
다주택자의 양도소득세 중과는 조정대상지역 내 주택을 2채 이상 보유하고 있는 경우에 적용됩니다. 기본적으로 양도소득세는 누진세 구조로 양도차익 구간에 따라 6%에서 45%까지 적용됩니다.
하지만 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20% 포인트, 3 주택자 이상은 30% 포인트가 중과됩니다. 예를 들어, 양도차익이 3억 원 이상인 경우 최대 75%까지 세금이 부과될 수 있다는 의미입니다. 게다가 다주택자에게는 장기보유특별공제 혜택이 제한되는데, 이는 양도세 부담을 더욱 키우는 요인이 됩니다.
조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자는 실거주를 2년 이상 하지 않으면 아무리 오래 보유하더라도 공제를 받을 수 없습니다. 이는 실거주를 하지 않은 다주택자에게는 불리하게 작용하며, 미리 계획하여 거주 이력을 확보해야 절세가 가능합니다.
그렇다면 이러한 불이익을 어떻게 줄일 수 있을까요? 우선, 현재 정부는 부동산 세제 완화를 추진하며 한시적 중과 배제 정책을 도입하고 있습니다. 예를 들어, 2024년까지 조정대상지역 내 주택을 매도하면 일시적으로 중과세율을 적용하지 않거나 낮춰주는 방안이 시행되고 있습니다.
이 시기를 활용해 전략적으로 자산을 매각하는 것이 중요합니다. 또한, 일시적 2 주택의 경우 일정 요건을 충족하면 중과세율이 면제되며 비과세 혜택까지 받을 수 있습니다. 새 집을 취득한 후 1년 내에 기존 주택을 처분하고, 양쪽 모두 실거주 요건을 충족하는 경우입니다.
이 요건은 시기에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 매매 전 국세청 공지를 확인해야 합니다. 절세를 위한 또 다른 전략은 부부 공동명의를 활용하거나, 가족 간 증여를 통해 주택 수를 줄이는 것입니다. 예를 들어 본인이 2채를 보유한 상태에서 자녀에게 1채를 증여하면, 주택 수가 1채로 줄어들게 되며 중과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
단, 증여세 부담과 향후 자녀의 보유 주택 수 증가 등도 함께 고려해야 합니다. 또한, 조정대상지역이 아닌 비조정지역의 주택을 먼저 매도하는 것도 좋은 전략입니다. 비조정지역은 중과세가 적용되지 않으며, 장기보유특별공제 혜택도 실거주 요건 없이 그대로 적용됩니다.
이 경우 양도세 부담이 크게 낮아지고, 전체적인 세금 구조도 유리해집니다.
마지막으로, 다주택자의 경우 세무 전략을 세우기 전 반드시 양도차익을 시뮬레이션하고, 중과세율 적용 여부와 함께 장기보유공제 가능 여부도 따져보아야 합니다. 세무 전문가를 통해 상담을 진행하거나, 국세청 홈택스 시스템을 활용해 사전 계산을 해보는 것이 안전합니다.
다주택자의 현명한 자산 정리, 타이밍이 절세의 핵심
다주택자는 높은 양도세 중과세율로 인해 주택 매각 시 막대한 세금 부담을 감수해야 하는 상황에 놓입니다. 하지만 최근 정부의 세제 완화 기조, 일시적 비과세 정책 등으로 인해 절세 기회를 포착할 수 있는 시기가 도래하고 있습니다.
특히 조정대상지역 매각 시 중과 유예, 실거주요건 재정비, 장기보유특별공제의 일부 부활 등은 다주택자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 그러나 이러한 제도는 일시적일 가능성이 높고, 시기와 요건이 계속 변동되므로 지금이 자산 정리를 시작하기에 적기일 수 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 자신이 보유한 주택의 지역, 취득 시점, 거주 여부, 가족 구성원과의 관계 등 다양한 요소를 면밀히 분석하여 가장 유리한 전략을 세우는 것입니다. 절세 전략을 세울 때에는 전문가 상담을 통해 증여와 매각 중 어떤 방식이 더 유리한지, 어떤 순서로 매도하는 것이 좋을지 등을 파악하는 것이 좋습니다.
때로는 증여보다 양도세를 내는 것이 더 나은 경우도 있으며, 단기적 절세보다 장기적 자산관리 관점에서 접근해야 현명한 선택이 될 수 있습니다. 다주택자라고 해서 무조건 손해를 보는 것은 아닙니다. 정확한 제도 이해와 빠른 대응, 그리고 전문가의 도움을 받는다면, 부담은 줄이고 이익은 극대화하는 자산 관리가 가능합니다. 지금이 바로 그 전략을 세울 시간입니다.