이재명 정부는 부동산 시장의 구조적 불균형 해소를 위해 갭투자 제한 정책을 본격적으로 추진하고 있습니다. 이 정책은 실거주 목적이 아닌 전세를 활용한 레버리지 투자를 차단하는 데 목적이 있으며, 단기적인 수요 억제 효과를 기대하고 있습니다.
그러나 전문가들은 이로 인해 수도권 외곽이나 비규제 지역으로의 수요 이전, 즉 풍선효과가 발생할 수 있다고 지적하고 있습니다. 이에 따라 정부는 전방위적 규제와 병행한 공급 확대 방안도 동시에 검토해야 한다는 목소리가 높아지고 있습니다.
갭투자 규제의 필요성과 정책 방향
갭투자는 매수자가 전세 세입자의 보증금을 이용해 매매대금을 일부 충당하고 자신은 실제로 입주하지 않는 투자 방식입니다. 이러한 구조는 소액으로 다주택 보유가 가능하다는 점에서 지난 수년간 서울을 비롯한 수도권 아파트 시장의 가격 상승을 견인해 왔습니다. 하지만 시장 과열과 가격 왜곡, 실수요자의 주거 안정성 훼손 등의 문제도 야기하였습니다. 이에 따라 이재명 정부는 갭투자 차단을 위한 제도적 장치를 본격적으로 도입하였습니다.
대표적인 조치는 '입주 의무 요건 강화'입니다. 일정 금액 이상의 주택을 매입하는 경우 일정 기간 내 실거주를 해야 하며, 이를 위반할 경우 과태료 또는 세제상 불이익을 부과하는 제도입니다. 또한 전세보증금 반환 보증가입 의무화와 임대사업자 등록 조건 강화 등도 병행되어 시행되고 있습니다. 이러한 규제는 실거주 목적의 거래를 촉진하고 투기성 수요를 억제함으로써 주택 시장의 건전성을 확보하려는 목적을 담고 있습니다.
정책 당국은 이 제도를 통해 비정상적 가격 상승 요인을 제거하고 실수요 중심의 시장을 유도하려 하고 있습니다. 하지만 이러한 방식이 오히려 특정 계층의 진입 장벽을 높이고, 비규제 지역으로 수요가 이전되는 풍선효과를 유발할 수 있다는 우려도 동시에 제기되고 있습니다. 이러한 비판을 염두에 두고 정부는 규제의 실효성과 형평성을 지속적으로 점검하고 있습니다.
정책의 영향과 풍선효과에 대한 현실적 우려
갭투자 규제 정책이 발표된 이후 수도권 주요 지역의 거래량은 감소세를 보이고 있습니다.
서울 내 대표적 갭투자 지역으로 꼽히는 금천구, 관악구, 노원구 등에서는 거래량이 약 30% 이상 줄어든 것으로 나타났습니다. 이는 제도가 시장에 영향을 미치고 있음을 보여주는 지표로 해석될 수 있습니다. 그러나 다른 한편에서는 비규제 지역, 특히 경기 외곽이나 지방 중소도시로의 수요 이전이 감지되고 있습니다. 이를 통해 투기 수요가 규제를 피해 이동하고 있다는 분석이 나오고 있습니다.
실제로 부동산 정보 플랫폼들의 자료를 보면, 2025년 상반기 기준으로 세종시와 충청권, 전북 일부 지역의 아파트 거래량이 전년 대비 두 자릿수 이상 증가한 것으로 나타났습니다. 이러한 현상은 명백한 풍선효과의 전조로 볼 수 있습니다. 이는 갭투자 수요가 규제의 빈틈을 찾아 비규제 지역으로 확산되고 있다는 현실을 반영합니다. 또한 일부 투자자는 기존보다 규모를 줄이고 분산 투자 형태로 전략을 바꾸는 방식으로 대응하고 있어 규제의 실질적 효과가 감소하는 우려도 존재합니다.
정책적으로 가장 큰 과제는 ‘형평성’과 ‘지속 가능성’입니다. 갭투자를 차단하겠다는 정책의 방향 자체는 사회적 공감대를 얻고 있지만 실제 정책이 전방위적으로 작동하지 않으면 지역 간 양극화나 시장 왜곡을 초래할 수 있습니다. 예컨대 실거주 요건은 일정한 조건 하에서 유예되기도 하며, 일부 고소득 계층은 다양한 방식으로 규제를 우회할 수 있는 반면, 생애 최초 주택 구입자나 저소득층은 대출 규제까지 중첩되어 진입 자체가 어려워지는 부작용이 발생할 수 있습니다.
이러한 우려를 반영하듯 일부 전문가들은 갭투자 금지 정책과 함께 병행되어야 할 과제로 공공임대 확대, 청년·신혼부부 대상 금융 지원 확대, 도심 내 소형 주택 공급 확대 등을 제시하고 있습니다. 특히 비규제 지역에 대한 조기 모니터링 체계 구축과 실거래가 점검 강화, 임대차 시장 투명성 제고 등의 보완책이 절실한 상황입니다. 정부가 지속적으로 규제의 실효성을 점검하고, 풍선효과를 최소화하는 정책적 유연성을 확보할 수 있을지가 향후 시장 안정화의 핵심이 될 것입니다.
투기 수요 억제와 실수요자 보호의 균형
갭투자 금지 정책은 단기적으로 부동산 시장의 과열을 억제하고 실수요자 중심의 거래 질서를 확립하는 데 기여하고 있습니다. 그러나 그 이면에는 비규제 지역으로의 수요 전이, 시장의 비정상적 대응, 자산 형성 기회의 불균형 등의 문제도 함께 도사리고 있습니다. 정부는 이러한 구조적 문제를 해결하기 위해 단기 규제뿐 아니라 중장기적 공급 대책과 금융 유연성 정책을 함께 추진해야 할 필요가 있습니다.
무엇보다 정책은 실효성뿐 아니라, 사회적 수용성과 신뢰를 확보해야 지속 가능성을 가질 수 있습니다. 무분별한 갭투자 억제는 환영받을 수 있지만, 동시에 그로 인해 피해를 보는 실수요자에 대한 보호도 병행되어야 합니다. 생애 최초 주택 구입자, 청년층, 저소득 가구 등 주거 취약계층을 위한 세심한 금융·세제 정책이 함께 설계되어야 하며, 규제의 빈틈을 메우는 지속적인 모니터링 체계도 필수적입니다.
결국 갭투자 금지 정책이 성공하기 위해서는 부동산 시장의 불투명성과 불공정성을 해소하는 방향으로 나아가야 하며, 이를 위한 정보 공개, 정책 일관성 유지, 지역 균형 개발 등의 복합적인 전략이 필요합니다. 부동산 정책은 단일 조치로 효과를 보기 어려운 만큼, 정책 간의 유기적 연결과 지속적 조정이 필수적입니다. 그렇게 될 때, 이번 갭투자 금지 정책은 실효성 있는 투기 억제 수단으로 기능하며, 부동산 시장의 안정에 기여할 수 있을 것입니다.